법률사무소 우덕

[울산부동산전문변호사] 중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이 되기 위해서는 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 주거하고 있어야 한다는 대법원 판결이 선고되었습니다(대법원 2023다2268866 판결). 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 명시적으로 기준을 정한 판결입니다.

 

주택임대차보호법 제3조 제3항

​

중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

​

재판부는 <주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다.

​

중소기업기본법 시행령 제2호 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고, 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다.

​

주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 법인의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것이 아니다>라고 판시하였습니다(2024. 1. 11.자 법률신문 발췌).

​