- [민사, 부동산] 전매금지 규정을 위반한 분양권 전매계약의 효력
- 등록일2018-06-21| 조회수8,826
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[민사, 부동산] 전매금지 규정을 위반한 분양권 전매계약의 효력 http://www.wooduk.net
[울산변호사 법률사무소 우덕] 아파트 분양권 전매금지 규정을 위반하여 체결한 전매계약이 유효할까요?
주택법 제64조는 투기과열지구, 조정대상지역 등에서 공급되는 주택에 대해서는 일정한 기간 전매를 금지하고 있습니다.
주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)
① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017.8.9>
1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.
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그럼에도 불구하고 소위 ‘떳다방’이라고 불리는 불법 중개업자들이 조직적으로 개입하여 단기 시세차익을 노린 분양권 전매 행위가 빈번하게 이루어지고, 이로 인해 주택 가격이 왜곡되고, 주택공급질서가 교란되는 등 사회문제를 야기하고, 분양권 가격의 급등락으로 인해 당사자 사이에 여러 분쟁이 발생하기도 합니다.
그렇다면 주택법의 전매금지 규정을 위반한 분양권 전매 계약은 효력이 있을까요?
이는 전매금지를 규정한 주택법 제64조를 효력규정으로 볼 것인가, 단속규정으로 볼 것이가 하는 문제입니다.
1. 대법원은 주택법상 분양권 전매금지 규정은 단속규정 이므로 전매금지 규정을 위반하더라도 계약의 사법상 효력은 유효하다는 입장입니다.
대법원은, <주택법 제 65조의 ‘공급질서 교란 금지’ 규정을 위반한 분양권 전매 사건과 관련한 판결에서, 공급질서 교란 금지를 규정하고 있는 주택법 제65조(구 주택법 제39조 제1항) 규정은 위반 행위를 당연 무효화하는 효력규정이 아니라 단속규정이라는 판시하였습니다.(대법원 2010다 102991 판결)>
그 이유는 같은 조 제2항에서 사업주체가 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고 있고, 같은 조 제3항에서 사업주체가 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점을 들고 있습니다.
즉, 사업주체의 사후적인 조치에 따라 위반행위의 효력을 좌우할 수 있도록 하고 있으므로, 효력규정이 아니라 단순한 단속규정에 불과하고, 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다는 입장입니다.
이에 비추어 보면, 주택의 전매행위 제한을 규정한 주택법 제64조의 규정도 효력규정이 아니라 단속규정으로 해석하여, 전매금지 규정을 위반하였다고 하더라도 곧바로 전매계약이 무효가 되는 것은 아니라고 해석할 수 있을 것입니다.
2. 최근 하급심에서 전매금지 규정을 효력규정으로 판단하고 전매계약의 효력을 부정하는 판결이 선고된 사례가 있습니다.
최근 대전지방법원은 <주택법의 전매제한 규정은 부동산 투기과열 등을 억제하고 주택 공급질서를 유지하기 위해서 도입된 것으로, 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면 속칭 ‘프리미엄’을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응해 주택 실수요자들이 분양받을 기회를 박탈당하게 되고, 전매제한규정을 위반하면 처벌하는 규정이 있으나 얻는 이익에 비해 입게 되는 불이익이 적어 처벌규정 만으로는 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 주택법 상 분양권 전매제한 관련 규정을 효력규정으로 판단하고, 이를 위반한 분양권 거래행위는 무효>라고 판시하였습니다.(대전지방법원 2017가합104228판결)
이와 별개로 대법원은 주택법과 유사한 구조를 가지고 있는 택지개발촉진법 상의 이주자 택지 분양권 전매금지 규정을 위반한 전매계약과 관련한 사안에서 택지개발촉진법을 위반한 이주자 택지분양권 전매계약은 무효라는 판결을 선고하기도 하였습니다.
위 대전지방법원 판결은 기존 대법원의 입장과 달라 항소, 상고심에서 달리 판단될 여지가 있습니다. 그러나 최근 법원도 부동산 투기행위를 근절하기 위해 관련 법 규정을 엄격하게 해석하는 경향이 있으므로, 분양권 거래시 전매금지 규정 위반 여부에 대해 보다 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
울산변호사 법률사무소 우덕
대표변호사 권구배
052-268-1110
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