아파트를 구입하였는데 대지권자라고 하는 사람이 사용료를 달라고 하는데, 줘야 하나요?
: 결론부터 말씀드리면, 대지 임대료 상당액을 지급해야 할 가능성이 많습니다.
1. 대지권은 대지사용권과 같은 개념으로 사용됩니다.
대지권은 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 포함하는 개념입니다.
정확하게 대지권이라는 용어가 사용된 법은 부동산등기법인데, 그 개념에 대한 설명 없이 법조문 내용에 나타납니다. 부동산등기법 제4조 제3항에는 <‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 ”대지권“이라 한다]...>라고 기재되어 있습니다.
그리고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 <“대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.>라고 규정하고 있습니다.
위 규정을 문언대로 해석하면 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것만 대지권이라고 하는 것처럼 이해되나, 대지에 대한 사용 권한이 없는 대지사용권이라는 개념은 성립할 수 없으므로 대지권은 대지사용권과 같은 개념으로 사용되고 있습니다.
일반적으로 대지권은 전유부분에 대한 등기를 할 때 함께 등기하고, 대지권 등기를 할 때는 등기기록에 대지권의 목적인 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 대지권이라는 뜻을 기재하여야 합니다.
2. 원칙적으로 대지권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으나, 규약에 다른 규정이 있으면 분리 처분도 가능합니다.
전유부분과 대지권은 일체가 되어 전유부분의 처분에 따르게 됩니다. 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지권을 처분할 수 없습니다. 그러므로 우연한 사정으로 전유부분에만 저당권이 설정되었다가 그 후에 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속된 경우에는 저당권의 효력은 대지권에까지 미치게 됩니다.
분리 처분금지 규정은 강행규정이므로 이를 위반한 계약은 무효입니다. 그러나 규약으로 다른 규정이 있는 경우에는 분리 처분이 가능합니다.
3. 대지권 없는 전유부분 소유자는 임료 상당을 대지권자에게 지급해야 합니다.
대지권이 전유부분과 분리 처분된 경우에는 대지권이 없는 전유부분 소유자는 아무런 법률상의 원인 없이 위 부지를 불법점유하고 있는 것이 되고, 대지 사용료 상당의 부당이득을 얻고 있는 셈이 됩니다.
대지권자가 아무런 요구를 하지 않는 경우에는 문제가 없겠지만, 만약 대지권자가 그 사용료를 요구할 경우에는 대지권 없는 전유부분 소유자는 임료 상당을 부당이득으로 반환해야 합니다.
사안의 경우에는, 대지권 분리 처분에 대한 별도의 규약이 있는지 먼저 확인하고, 그러한 규약이 있고, 대지권자라고 주장하는 사람이 정당한 권리자라면 적절한 임료 수준의 금액을 지급해야 할 것입니다.
4. 피해를 방지하기 위해서는 대지권의 상태에 대해 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
번듯하게 지어져, 잘 사용하고 있는 아파트가 대지권이 없겠냐고 안이하게 생각하고 매수하였다가 분쟁에 휘말리는 경우가 종종 있습니다. 특히 빌라 등 소형 집합건물의 경우에는 대지권 없는 건물들이 더러 있습니다.
아파트 등 집합건물을 매수할 때는 대지권에 대한 부분도 꼼꼼히 확인하여 분쟁 발생을 미연에 방지할 필요가 있습니다.
[울산 변호사 법률사무소 우덕]
