법률사무소 우덕

매매계약 후 계약금의 일부만 지급한 상태에서 매도인이 매매계약을 해제하고, 지급받은 금액의 배액을 상환하겠다고 하는데, 어떻게 해야 하나요?

: 계약 유지를 주장할 수 있으나, 현실적으로는 지급한 일부 계약금에 더하여 약정한 계약금 액수 만큼의 반환을 요구할 수 있을 것입니다.

1. 계약금은 해약금으로 추정됩니다.

계약이 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있습니다. 계약금을 지급한 때에는 계약 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.

2. 계약금 계약은 요물계약으로 계약금이 전액 지급되어야 효력이 있습니다.

그러나 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않습니다. 반드시 약속한 계약금 전액을 지급해야만 계약금 계약이 성립하고, 계약금을 해약금으로 추정해서 해제할 수 있는 것입니다.

따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우에는 계약금 계약이 성립되지 않아 민법규정에 따른 해제권이 생기지 않습니다.

우리 대법원도, 매수인이 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다. 라고 판시하고 있습니다.

그러므로 계약금 전액이 지급되지 않고, 일부만 지급되거나 전혀 지급되지 않은 상태에서는 매수인이나 매도인 모두 계약금을 해약금이라고 주장하면서 매매계약을 해제할 수는 없습니다.

3. 계약금의 일부만 지급된 경우, 반환금액의 기준은 실제 수수한 금액이 아니라 ‘약정계약금’입니다.

매매계약 당사자가 계약금의 일부만 지급된 상태에서 매매계약을 해제하고 싶다면, 매수인은 나머지 계약금을 지급하고, 매도인은 받은 계약금에 더하여 약정 계약금 상당액을 이행제공하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 앞서 대법원 판례의 내용과 같이 상대방의 채무불이행을 이유로 해제할 수는 있을 것입니다.(그러나 이러한 상황은 좀처럼 발생하지 않을 것입니다.)

우리 대법원도, 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다.

우리 사안에서는, 매수인은 계약 유지를 주장할 수도 있으나, 매수인이 계약금 전액을 지급하게 되면 그에 따라 매도인의 해제권 행사가 가능하게 되므로, 실질적으로는 지급한 일부 계약금에 약정한 계약금 상당액을 더하여 반환받을 수 있을 것입니다.

4. 가계약금도 계약금의 일부로 볼 수 있습니다.

가계약금을 받고 가계약을 체결하였으나, 가계약이 계약으로 인정될 정도로 계약의 중요한 부분에 대한 합의가 있는 경우에는 지급한 가계약금에 대해서도 계약금의 일부를 지급한 경우와 동일한 설명이 가능합니다.

그러나, 가계약이 계약으로서 실체를 전혀 갖지 못하여 계약으로 인정되지 못할 정도라면 가계약 당사자 일방은 언제든지 가계약을 해제할 수 있고(정식계약으로 나아가지 않음), 가계약금을 제공한 사람은 수령자를 상대로 가계약금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있을 것입니다.

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