법률사무소 우덕

부동산 매수인이 중도금 지급기까지 중도금을 주지 않을 경우, 지급한 계약금은 당연히 매도인 소유가 되는 것 맞나요?

: 당연히 매도인에게 귀속되지는 않으며, 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에만 매도인에게 귀속됩니다.

1. 계약금은 해약금으로 추정됩니다.

계약이 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있습니다.

계약금을 지급한 때에는 계약 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다. 대부분의 부동산 매매계약서에는 이와 같은 내용이 부동문자로 기재되어 있습니다.

계약을 체결하면서 수수된 계약금은 증약금(계약의 증거), 해약금(해제권 유보), 위약금(위약시 지급)으로서의 성질을 가질 수 있습니다. 일반적으로 계약금은 해약금으로 추정되고, 특약이 있는 경우에만 위약금으로 성질을 가지게 됩니다.

2. 채무자의 채무불이행시, 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에만 계약금을 몰취할 수 있습니다.

채무불이행시 계약금을 몰취하기 위해서는 별도로 약정(위약금 약정)을 해야 합니다. 예를 들면 <매수인이 약속한 기일에 중도금을 지급하지 않는 경우에는 지급한 계약금을 몰취한다.><채무불이행과 손해배상 : ......계약금을 손해배상의 기준으로 한다.>라는 등의 내용입니다. 시중에서 사용하는 대부분의 매매계약서 양식에는 이러한 내용이 포함되어 있습니다.

만약, 이러한 특약이 없는 경우에는 매수인이 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 않는다고 하여 당연히 계약금을 몰취할 수는 없고, 민법 규정에 따라 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.

3. 위약금은 손해배상의 예정으로 추정됩니다.

위약금은 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전을 말합니다. 위약금은 그 약정목적에 따라 위약벌과 손해배상의 예정으로서의 성질을 가지게 되는데, 민법 제398조 제4항은 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 ‘손해배상의 예정’으로 추정되는 것으로 규정하고 있습니다. 그러므로 위약금이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

4. 위약벌로서의 위약금은 감액할 수 없습니다.

위약벌은 채무불이행에 대한 제재입니다. 그러므로 위약금이 위약벌로서 성질을 가질 경우에는 채무자는 채무불이행시 채권자의 손해의 유무와 상관없이 위약금을 지급해야 합니다. 그 외 채무자의 귀책사유로 인해 손해가 있는 경우에는 이 손해도 배상해야 합니다.

위약벌로서의 위약금은 이를 감액할 수 없습니다. 다만 위약벌 약정이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 경우에는 일부 또는 전부가 무효가 될 수 있습니다.

위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장·증명되어야 합니다.

5. 손해배상의 예정으로서 위약금은 감액될 수 있습니다.

사안에서 매도인과 매수인 사이에 위약금에 대한 약정이 있다면, 매도인은 매수인에게 상당한 기일을 정하여 계약 이행을 최고하고, 그래도 매수인이 이행하지 않으면 매매계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있습니다. 위약금이 부당하게 과다한 경우에는 법원에서 감액될 수도 있습니다.