법률사무소 우덕

[울산부동산전문변호사 법률사무소 우덕]상가 임대차 계약 기간이 만료돼 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호해줘야 한다는 대법원 판결이 선고되었습니다.(대법원 2017다225312판결)

사안의 내용은 이렇습니다.

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상가를 빌려 음식점을 운영해온 임차인이 임대차기간 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게되자 임대차기간 만료일 전에 새로운 임차인을 물색하여 권리금을 받기로 하고, 식당의 시설과 거래처 등 모든 권리를 양도하는 계약을 체결하였습니다.

그 후 임차인은 건물주인 임대인에게 권리금 계약 사실을 알리고, 자신이 물색한 새로운 임차인 과 상가에 대한 임대차 계약을 체결해 달라고 요청하였습니다.

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그러나 건물주는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 거절하자 임차인이 건물주를 상대로이 "권리금 회수기회를 침해당했다"며 소송을 제기한 사건입니다.
 

개정전 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 '임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다'고 규정하고 있습니다.

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재판에서는 5년의 임대차기간이 만료하여 '계약갱신요구권'이 없는 경우가 단서의 '임대인이 계약갱신을 거절할 사유'에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다.

재판부가 밝힌 판결 이유는 아래와 같습니다.

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(1)개정전 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 '임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료'를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않고, 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다.

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(2)같은 법 제10조의3 내지 10조의7 등 권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이며, 신설 조항 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없다.

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(3)임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있으며, 이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다.

2015.5.13. 법률개정으로 상가권리금 보호규정이 도입된 후 이와 유사한 사례에서 상반되는 다수의 하급심 판결이 있었는데, 이번 대법원 판결은 권리금 보호 조항의 해석 기준을 마련한 의미 있는 판결입니다.(2019.5. 법률신문 발췌)

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한편 2018. 10. 16. 법률개정으로 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 연장되었습니다.

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변호사 권구배

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