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- [민사, 부동산, 손해배상] 임차 건물 훼손과 손해배상
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등록일2018-06-14|
조회수5,290
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[민사, 부동산, 손해배상] 임차 건물 화재로 인하여 임대차 목적물이 아닌 부분까지 훼손된 경우 손해배상 책임 http://www.wooduk.net
[울산변호사 법률사무소 우덕] 상가를 임차하여 식당을 운영하다가 불이 나서 상가 건물의 다른 부분으로 불이 번졌습니다. 임차한 식당 내에서 불이 난 것은 맞지만 정확한 화재 원인은 밝혀지지 않았습니다. 임대인은 임차한 부분뿐만 아니라 불에 탄 다른 상가 부분도 모두 배상해 달라고 하는데 어떻게 해야 하나요?
건물의 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그리고 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 손해배상청구가 제한됩니다.
따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸되어 임차 목적물을 반환할 수 없게 된 때에는(임대차 목적물 반환 의무 이행불능), 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명하지 못하면 목적물 반환 의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상해야 합니다.
임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환 의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 책임 없음에 대한 입증책임은 임차인이 부담합니다. 마찬가지입니다.(임대차 목적물 부분은 임차인에게 입증책임 있음)
그러나 임차 건물 외 부분에 손해가 발생한 경우에는 임차인이 임대차계약상의 의무(임대차 목적물 보존,관리 의무)를 위반하였다는 사실과, 임차인의 위 의무 위반과 손해의 인과관계를 임대인이 입증해야 합니다.(임대차 목적물 외 부분은 임대인에게 입증책임 있음)
우리 대법원도, ‘임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 임대인에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하게 된다‘고 판시하고 있습니다.(대법원 2012다86895판결)
그러므로, 사안에서는 임차한 식당 내에서 불이 난 것은 분명하므로, 임차인은 자신이 책임질 수 없는 사유로 화재가 발생하였음을 입증하지 못하는 한 임차 부분에 대한 손해는 배상해야 합니다. 그러나 임차 외 건물 부분은 화재 발생 원인이 밝혀지지 않았기 때문에 임차인에게 손해배상 책임을 묻기는 어려워 보입니다.
울산변호사 법률사무소 우덕
대표변호사 권구배
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http://www.wooduk.net
