법률사무소 우덕

[민사, 부동산] 공인중개사의 직접거래금지 규정 위반 계약의 효력
 
[울산변호사 법률사무소 우덕] 공인중개사법은 공인중개사의 직접 거래 행위를 금지하고 있습니다. 공인중개사가 위 규정을 위반하여 중개의뢰인으로부터 직접 중개대상 부동산을 매수하기로 하는 계약을 체결한 경우 계약은 유효할까요.
 
법률행위가 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 법률행위가 무효인가 여부는 법규정 해석의 문제입니다. 따라서 명문의 규정이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 규정이 없는 때에는 종국적으로 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 정하게 됩니다.
 
제33조(금지행위)
개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28>
1.~5.
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7.
 
 
공인중개사의 직접거래와 관련하여 대법원은, <개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있으므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 하는데 있다.
 
그런데 위 규정에 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래도 단지 직접 거래라는 이유로 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이다>고 판시하고 있습니다.(대법원 2016다 259677 판결)
 
그러므로 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 통하여 중개의뢰 부동산을 매수하는 행위는 법 제48조의 규정에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해 질 수 있습니다. 그러나 위 법 제33조 제6호 규정은 단속규정이므로 직접 거래계약의 사법상의 효력까지 부인되지는 않습니다.
 
울산변호사 법률사무소 우덕
대표변호사 권구배
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