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[민사, 부동산] 임대인의 직접 사용과 권리금 회수 기회 보장(대법원 판례)
등록일2019-07-17| 조회수130

[울산부동산전문변호사 법률사무소 우덕]상가 임차인이 임대인에게 새로운 임차인을 주선하려고 했는데도 임대인이 정당한 이유없이 이를 거부했다면, 임차인이 현실적으로 새로운 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 해야한다는 대법원 판결이 선고되었습니다.(대법원 2018다284226판결)

사안의 내용은 이렇습니다.

상가임차인이 임대인에게 자신이 주선할 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라고 요구한데 대해, 임대인이 '상가를 인도받은후 직접 사용할 계획'이라고 밝혔고, 그러자 임차인은 신규임차인 물색을 그만두었습니다.

이후 임차인은 임대인에게 상가를 인도하였고, 임대인은 상가를 인도받아 임차인이 운영하던 것과 같은 업종인 커피전문점을 개업하였습니다. 그러자 임차인이 임대인을 상대로, 신규임차인이 되려는 자를 상대로 받을 수 있었던 권리금 상당의 손해를 입었다며 소송을 제기한 사안 입니다.

재판부는 <상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. / 그러나 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다. / 이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다. / 따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다>고 설명하였습니다.

 

재판부는 또 <임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다>고 판시하였습니다.

 

1,2심은 <임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다. / 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다>고 임차인 패소 판결을 선고 하였습니다.(2019.7. 11.법률신문 발췌)

갱신청구권이 없어도 임차인의 권리금 회수기회는 보장되어야 한다는 판결에 이어 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 진일보한 판결이라는 평입니다.

울산변호사 법률사무소 우덕

변호사 권구배

052-268-1110

 

 

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